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Vermieter darf Wohnung fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen

21.05.2018 10:02:38


Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter kann mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden, ohne dass die ordentliche Kündigung wegen der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung "ins Leere" liefe.

Dies hat der Bundesgerichtshof in zwei Fällen entschieden, in denen die Kündigungen jeweils wegen Mietrückständen erfolgt waren, die die Mieter nach Zugang der Kündigungen jeweils beglichen hatten.

Ein vom Mieter herbeigeführter Ausgleich der Rückstände lasse die durch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit ihrem Zugang herbeigeführte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nachträglich rückwirkend entfallen. Der Gesetzgeber gewährleisten wollen, dass die wirksam ausgeübte fristlose Kündigung unter den dort genannten Voraussetzungen trotz ihrer Gestaltungswirkung rückwirkend als unwirksam gilt und der Mietvertrag fortgesetzt wird.

In einer solchen Situation komme eine gleichzeitig mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Geltung. Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erkläre diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. Vielmehr bringe er damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig weiterhin zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen solle, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie einer unverzüglichen Aufrechnung durch den Mieter (sog. Schonfristzahlung) oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nachträglich unwirksam wird.

(BGH, Urteile v. 19.09.2018, Az.: VIII ZR 231/17 u. VIII ZR 261/17)