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Anwalt für Wohnungseigentumsrecht Düsseldorf


Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf -  Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, d. h. jede Wohnung erhält bei der Begründung ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden.

Im rechtlichen Sinne umfasst das Wohnungseigentum drei untrennbare Komponenten:
1.    das Sondereigentum an den Räumen der Wohnung,
2.    den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (vor allem am Grundstück und am Verwaltungsvermögen) und
3.    das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

In § 1 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird der Begriff unter Nennung der beiden Komponenten Sondereigentum und Miteigentumsanteil legaldefiniert. Das Mitgliedschaftsrecht wird dort nicht erwähnt, gehört jedoch ebenfalls dazu.
Die Wohnung (Sondereigentum) kann sowohl innerhalb eines Mehrfamilienwohnhauses liegen, als auch in einem Doppelhaus, Reihenhaus oder einer anderen Mehrhausanlage.

Stets verbunden mit der konkreten Wohnung ist ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, in erster Linie am Grundstück und an den konstruktiv notwendigen Teilen des Gebäudes bzw. der Gebäude. Der Miteigentumsanteil muss als konkreter Bruchteil festgelegt sein und wird typischerweise in Tausendstel ausgedrückt.

Ebenfalls zum Wohnungseigentum gehört das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft, welches jedem Wohnungseigentümer das Recht gibt, gemeinsam mit den anderen Eigentümern der Gemeinschaft über die Verwaltung der Gemeinschaft zu bestimmen und insbesondere seine Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung wahrzunehmen.
Bei Teileigentum, als Parallelbegriff zu Wohnungseigentum, handelt es sich beim Sondereigentum nicht um Wohnräume, sondern um nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, z. B. Ladengeschäfte, Kellerräume, Garagen. Rechtlich gelten die gleichen Vorschriften wie für das Wohnungseigentum.

Neben den gleichstehenden Begriffen Wohnungseigentum und Teileigentum müssen die Begriffe Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum richtig zugeordnet werden, u. a. weil davon die Zuständigkeit und Kostentragungspflicht für die Instandhaltung abhängt.

Einem Wohn- oder Teileigentum können durch Vereinbarung Sondernutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums, insbesondere gemeinschaftlichen Flächen, zugeordnet werden. Der Berechtigte kann dann über die Fläche oder den Raum unter Ausschluss der übrigen Eigentümer verfügen. Dies ist bei PKW-Stellplätzen, Kellerräumen sowie Gartenflächen üblich. Der Berechtigte trägt die Bewirtschaftungskosten, wenn dies durch die Vereinbarung/Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung so vereinbart ist. Die gesetzliche Regelung sieht ansonsten die Kostentragung durch alle Eigentümer vor. Instandhaltungen sind weiterhin Sache der Gemeinschaft, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf -  Begründung des Wohneigentums

Mit der Begründung ist die rechtliche Entstehung des Wohnungseigentums gemeint. Es geht aus einem normalen Grundstück (Stammgrundstück) hervor. Es sind nur zwei Arten der Begründung von Wohnungseigentum möglich:
Eine Möglichkeit ist durch Einräumungsvertrag. Erforderlich ist ein Vertrag zwischen zwei oder mehreren Miteigentümern des Stammgrundstücks über die Teilung und die gegenseitige Einräumung des Wohneigentums.
Alternativ kann die Teilung durch einseitige Teilungserklärung erfolgen. Hat das Stammgrundstück einen Alleineigentümer, ist die Begründung auf diesem Wege zwingend. Eine Teilung kann aber auch durch mehrere Miteigentümer oder eine Gesamthandsgemeinschaft (z. B. Erbengemeinschaft) erfolgen, allerdings nur insoweit, als sich die ursprünglichen Eigentumsverhältnisse unverändert an den neu geschaffenen Eigentumswohnungen fortsetzen.

Das Wohnungseigentum kann verbunden werden mit einem Sondernutzungsrecht für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums, z. B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück.

Das Wohnungseigentumsgesetz trifft detaillierte Regelungen darüber, wie Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet werden kann, über dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer und den Verwalter, die Bildung der Instandhaltungsrücklage, sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen.
In der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft gelten teilweise besondere Regeln für die sogenannte „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf -  Verwalter

Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren oberstes Selbstverwaltungsorgan ist die Wohnungseigentümerversammlung, die über einen Mehrheitsbeschluss einen Verwalter bestellen kann.
Die Bestellung eines Verwalters kann auch durch die Teilungserklärung nicht ausgeschlossen werden.
Der Verwalter erstellt Wirtschaftspläne zur Kalkulation der nötigen Hausgeldvorauszahlungen, erstellt die Jahresabrechnungen, leitet die Eigentümerversammlungen und führt die Beschlusssammlung, ist für die Verkehrssicherungspflicht und die laufenden Wartungen und Instandhaltungen gemäß den Eigentümerbeschlüssen verantwortlich, er verwaltet die Gelder der Gemeinschaft.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf -  Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat bestellen.
Wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist, muss dieser aus (genau) drei Wohnungseigentümern bestehen: einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern. Bestellt werden können nur natürliche Personen; wenn ein Wohnungseigentum einer Gesellschaft oder einem Verein gehört, kann deren gesetzlicher Vertreter bestellt werden.
Der Verwalter selbst kann nicht zum Mitglied des Beirats bestellt werden, auch dann nicht, wenn er zugleich Wohnungseigentümer ist. Dementsprechend sind auch leitende Personen des Verwaltungsunternehmens von einer Bestellung ausgeschlossen.
Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter. Er ist beratendes Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümern. Er soll die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan und Kostenvoranschläge prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen. Der Beiratsvorsitzende ist auch für die Mitunterzeichnung von Protokollen zuständig.