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Fachanwalt für Mietrecht in Düsseldorf
Michael Baukrowitz


Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
in Düsseldorf - Mietrecht

Bei einem Mietvertrag handelt es sich um einen gegenseitigen schuldrechtlichen Vertrag zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt, durch den sich eine Partei, nämlich der Vermieter, dazu verpflichtet, der anderen Partei, nämlich dem Mieter, den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren, während die Gegenleistung des Mieters in der Zahlung der vereinbarten Miete besteht.
Mögliche Mietgegenstände bzw. Mietobjekte sind bewegliche und unbewegliche Sachen oder auch Sachteile, die gebrauchstauglich sind (beispielsweise auch Hauswand als Werbefläche). Für das Mietrecht gelten im deutschen Recht die §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
in Düsseldorf - Mietvertrag

Bei Mietverträgen gibt es keinen Formzwang. Wird allerdings ein Mietvertrag über Räume (Wohnräume, aber auch gewerbliche Räume) für längere Zeit als für ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Dies führt dann insbesondere zu einer regulären Kündigungsmöglichkeit vor Ablauf der festen Mietdauer.

Der Aufbau des deutschen Mietrechts macht es erforderlich, Mietverträge korrespondierend nach der Nutzungsart zu typisieren, was aufgrund des sehr umfangreichen und differenzierten deutschen Miet- und Pachtrechts oft schon wegen seines Umfangs als schwer verständlich empfunden wird. Dafür geht das deutsche Mietrecht aber besonders differenziert auf einzelne Lebenssachverhalte ein. So gelten insbesondere bei Mietverhältnissen über Wohnraum besonders ausführliche gesetzliche Regelungen, die häufig gerade die Position des Wohnraummieters gegenüber dem Wohnraumvermieter stärken.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
in Düsseldorf – Verpflichtungen der Parteien

Vermieter

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu gewähren. Der Vermieter hat dabei die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Allerdings wird in der Praxis zumeist vereinbart, dass ein Teil dieser Lasten, z. B. Grundsteuern und Straßenreinigungsgebühren, vom Mieter zu tragen sind.

Mieter

Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten und ihm die gemietete Sache zum Ende des Mietverhältnisses zurückgeben.
Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter das dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
in Düsseldorf – Untervermietung

Ein Untermietvertrag ist eine spezielle Variante des Mietvertrages. Bei einem bereits bestehenden Mietvertrag findet eine Gebrauchsüberlassung der Mietsache oder eines Teils der Mietsache an einen Dritten statt (Untervermietung).
In vielen Mietverträgen wird das Recht, solche Untermietverträge einzugehen, ausgeschlossen; entsprechende Klauseln sind jedoch in der Regel unwirksam. Allerdings kann eine Untervermietung grundsätzlich unter bestimmten Voraussetzungen tatsächlich durch den Vermieter untersagt werden.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
in Düsseldorf - Kündigung

Im Allgemeinen beträgt die Kündigungsfrist für Mieter drei Monate zum Monatsende abzüglich der Karenzzeit („spätestens am dritten Werktag eines Monats“).
Die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist für den Mieter ist unzulässig. Für Vermieter beträgt die Kündigungsfrist ebenfalls drei Monate, sie verlängert sich jedoch nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.
Verträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, enthalten häufig die „alte“ Regelung, dass bei einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren die Kündigungsfrist für den Vermieter zwölf Monate beträgt. Verträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, in denen die Kündigungsfristen nicht formularmäßig formuliert sind, können im Einzelfall immer noch gültige schlechtere Bedingungen für Mieter enthalten.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
in Düsseldorf – Miete und Mietsicherheit

Die Fälligkeit der Miete ist durch § 556b Abs. 1 BGB geregelt und besagt: „Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.“ Bei einer vereinbarten monatlichen Mietzahlung ist das somit der dritte Werktag eines Monats; etwas anderes kann sich nur aus einer individualvertraglichen Vereinbarung innerhalb des Mietvertrages ergeben.
Im Wohnraummietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter an den Vermieter eine Mietsicherheit („Kaution“) leistet. Sie dient der Absicherung sämtlicher aus dem Mietverhältnis herrührenden Forderungen des Vermieters. Der Vermieter darf nicht mehr als drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) als Sicherheit verlangen, und muss sie getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. In der Regel muss der Vermieter über diese Kaution binnen sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache an ihn abrechnen.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf – Mieterhöhung
Die Miete ist für preisfreien Wohnraum grundsätzlich in der vereinbarten Höhe zu zahlen. Da Mietverhältnisse über Wohnraum (anders als bei gewerblichen Mietverhältnissen) vom Vermieter nicht ohne Grund gekündigt werden dürfen, wurde für den Vermieter die Möglichkeit geschaffen, mit Mieterhöhungen auf wirtschaftliche Veränderungen zu reagieren und damit in einem gesetzlich geregelten Rahmen einseitig den Inhalt des Mietvertrages zu verändern.
Eine Mieterhöhung ist nur in den gesetzlich ausdrücklich geregelten Fällen möglich. Die häufigsten Mieterhöhungen erfolgen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie im Anschluss an Modernisierungen. Die vor der Mietrechtsreform (für Bruttokaltmieten) noch vorgesehene Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist nunmehr nicht mehr möglich.
Von einer Mieterhöhung zu unterscheiden ist die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten. Von dieser Möglichkeit machen Vermieter meistens im Anschluss an die jährliche Abrechnung der Nebenkosten Gebrauch, wenn die Vorschüsse des Mieters nicht zur Deckung der Nebenkosten ausgereicht haben. Die Erhöhung der Vorauszahlungen führt zwar auch zu einer höheren monatlichen Zahlungslast, nach erfolgter Abrechnung über das Wirtschaftsjahr ist die finanzielle Belastung für den Mieter im Verhältnis zum Vermieter unter dem Strich jedoch unverändert.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
in Düsseldorf – Mietminderung

Von Mietminderung spricht man, wenn eine Mietsache einen Mangel hat oder eine zugesicherte Eigenschaft nicht aufweist und deshalb nur noch eine gekürzte Miete geschuldet wird. Die Miete ist dann bereits kraft Gesetzes gemindert.
Voraussetzungen für eine Mietminderung sind:
•    Der Mangel darf nicht unerheblich sein.
•    Der Mangel wurde nicht schuldhaft vom Mieter verursacht.
•    Der Mieter hatte bei Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis von dem Mangel und er ist ihm nicht durch grobe Fahrlässigkeit bei der Besichtigung unbekannt geblieben.
Ausgeschlossen ist die Mietminderung, wenn
•    der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte;
•    der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter den Mangel nicht bewusst verschwiegen hat;
•    der Mieter den Mangel bei Wohnungsübergabe kannte und sich seine Rechte bei der Annahme nicht vorbehalten hat;
•    der Mieter einen Mangel, der während der Mietzeit auftrat, dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter daher keine Abhilfe schaffen konnte.
Kommt es zum Streit über die Mietminderung, muss der Mieter den Mangel und die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen. Eine frühzeitige Beweissicherung mit Hilfe von Fotos oder Zeugen ist somit wichtig.